Le décès du locataire, c’est le risque dont personne ne parle quand on se lance dans l’investissement locatif. Pas les impayés, pas la vacance : la mort du locataire. Ça m’est arrivé sur mon appartement de Laval, et ça a bloqué le bien pendant plus d’un an.

Après ma (més)aventure avec un bien locatif au Mans que je raconte ici, je passe à un autre « cas » : mon appartement de Laval. Voici l’histoire, et la fiscalité que ça implique au moment de revendre.

Laval, 1998 : un achat d’étudiant

En janvier 1998, alors étudiant en informatique à Laval (après des études de sciences-éco), j’achète mon premier appartement : 400 000 francs TTC (eh oui, des francs), soit environ 60 000 euros. 47 m², en plein centre-ville, avec un parking en sous-sol. J’y habite pendant mes 2 ans de formation, puis je le loue. Jusqu’à aujourd’hui.

Cet achat a été fait via une donation, et sans emprunt. D’ailleurs, en relisant l’acte de vente, je me souviens que je ne peux pas le vendre sans l’accord de mes parents. Si vous lisez ces lignes, chers parents : l’appartement sera sans doute revendu au terme des 30 ans qui permettent d’échapper aux impôts et surtout aux prélèvements sociaux.

Pourquoi je solde mon immobilier locatif

Comme vous le savez si vous avez lu mon article précédent, je me débarrasse de mon immobilier locatif : un boulet territorial, et un rendement qui n’a jamais été au rendez-vous.

Pour éviter que les agents immobiliers ne me tombent dessus : oui, je sais, l’immo est un bon placement à condition de le financer par l’emprunt. Sauf qu’en 1998, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 15 à 20 ans tournait autour de 6,40 % (hors assurance). De quoi refroidir les ardeurs. Je précise aussi que je passe par une agence pour la gestion locative et que j’ai souscrit une Garantie des Loyers Impayés (GLI), comme à chaque fois.

Le vrai sujet : le décès de mon locataire

Mais le vrai sujet de cet article, c’est la galère rencontrée il y a un peu plus d’un an, à peu près en même temps que la locataire qui ne payait plus ses loyers sur mon autre appart. On dit que les emmerdes volent en escadrille !

Juillet 2020 : un nouveau locataire arrive. Comme il n’a pas de voiture, je loue le parking séparément. Il est retraité, vit seul : je me dis qu’il devrait rester longtemps, contrairement aux précédents (souvent des mutations). Effectivement, il est resté un peu moins de 4 ans… jusqu’à son décès, en mars 2024. Et c’est justement ça, le problème : il est décédé pendant la location.

Un an et demi sans pouvoir relouer

Le locataire n’avait pas d’héritiers : il avait légué ses biens au diocèse de Laval. Encore fallait-il tout recenser et que le légataire accepte l’héritage.

Au bout de 6 mois, toujours rien : une partie de ping-pong par e-mail entre l’agence, le notaire chargé de l’héritage et le diocèse. Avec, évidemment, interdiction de relouer et même d’accéder à l’appartement, car les affaires de l’ancien locataire étaient toujours à l’intérieur. L’hiver arrivait, le chauffage était coupé, et je craignais des dégradations liées au froid.

Là, j’ai pris les choses en main et demandé à Gemini de m’aider, car je sentais que l’agence ne pourrait pas accélérer (elle m’avait déjà parlé d’un cas similaire qui avait pris 2 ans !). En lui exposant les faits, en précisant ce que j’attendais et en ajustant le ton (il était parti en mode bulldozer !), il m’a rédigé un courrier pour le notaire :

Le notaire m’a répondu directement par e-mail, et j’ai pu faire avancer le dossier, toujours avec l’aide de Gemini, en le relançant plusieurs fois sans le spammer. Gemini m’avait même préparé un courrier pour le Médiateur des notaires, que je n’ai finalement pas eu besoin d’envoyer. Fin 2024, un mandataire judiciaire a été nommé pour vider l’appartement.

À la fin de la procédure, j’ai pu récupérer l’équivalent de 9 mois de loyers. Et, mauvaise surprise : ma GLI ne fonctionne pas dans de telles circonstances, contrairement à l’autre dossier (loyers impayés) que j’évoque ici. Je n’ai pu relouer qu’à partir de fin octobre 2025, soit un an et demi après le début de l’histoire : le temps de faire l’état des lieux, les travaux de rénovation, les diagnostics énergétiques et de trouver un locataire.

Combien rapporte vraiment ce bien ?

Pourquoi ai-je reloué celui-ci et pas l’autre ? Pour deux raisons. La première : un rendement un peu meilleur. 500 euros par mois pour un bien désormais estimé à 100 000 euros, soit 6 % brut. Sur le papier, ça se tient.

Sauf que le brut ne veut rien dire. Sur mon relevé d’agence, les honoraires de gestion représentent environ 9 % des loyers, la GLI ~3,5 %, auxquels s’ajoutent divers frais et les honoraires de déclaration des revenus fonciers : au total, près de 16 % des loyers partent en frais d’agence. Ajoutez environ 1 000 euros de taxe foncière, l’entretien et les charges non récupérables, et le rendement net tombe autour de 3,7 %. Et après impôt sur le revenu (à ma tranche) plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers, on atterrit plutôt autour de 2 % net-net. Voilà le vrai chiffre.

La seconde raison, c’était la fiscalité : en le gardant jusqu’à 30 ans de détention, soit fin 2028, je visais une revente totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux. Un bon plan… sur le papier.

La (mauvaise) surprise en direct

Alors que j’écris cet article, je reçois un e-mail de l’agence : la locataire donne son préavis de départ. Elle était arrivée il y a seulement quelques mois, quand j’ai récupéré l’appart. Véridique ! Tout le bonheur locatif en direct ! Du coup, alors que j’avais décidé de le louer jusqu’à ses 30 ans, ça change tout : je vais le mettre en vente.

Vendre maintenant : le casse-tête de la plus-value

Vendre un bien locatif (qui n’est pas votre résidence principale), c’est déclencher l’impôt sur la plus-value. Le principe : prix de vente moins prix d’achat « majoré ». On ajoute au prix d’achat les frais d’acquisition (forfait de 7,5 %) et les travaux. Pour les travaux, deux options exclusives : soit le forfait de 15 % du prix d’achat, automatique dès que le bien est détenu depuis plus de 5 ans, sans justificatif à fournir ; soit les travaux réels, mais uniquement ceux que vous n’avez pas déjà déduits de vos revenus fonciers (pas de double déduction).

La plus-value est ensuite taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % peut s’ajouter (elle ne concerne pas mon cas). Point souvent ignoré : le calcul est nominal. L’inflation n’est pas déduite (une réforme pour l’indexer est en discussion, mais elle n’est pas en vigueur).

C’est là qu’intervient la durée de détention : plus on garde, plus on est exonéré. L’impôt sur le revenu s’efface en premier, les prélèvements sociaux ensuite, pour une exonération totale à 30 ans : 0 impôt, 0 prélèvement social. C’est exactement pour ça que je visais 2028, trente ans après 1998.

Pour donner un ordre d’idée concret : sur mon appartement du Mans, revendu autour de 15 ans de détention, la plus-value m’a coûté environ 9 200 euros d’impôt.

Dans mon cas précis, l’appartement étant détenu depuis 1998, l’impôt sur le revenu est déjà totalement effacé : il ne me reste qu’un résidu de prélèvements sociaux à gommer d’ici 2028. C’était tout l’intérêt de mon idée de départ, attendre 2028… avant que le préavis de la locataire ne rebatte les cartes.

À savoir : la fiscalité des plus-values immobilières est en pleine réforme en 2026 (durée d’exonération de l’impôt sur le revenu, hausse de CSG…). Les durées et les taux peuvent évoluer. Vérifiez la règle en vigueur à la date de votre vente, ou faites le point avec votre notaire. Le barème officiel est détaillé sur service-public.fr.

Déficit foncier : la règle des 3 ans

Il va falloir faire des calculs d’apothicaire, car j’ai déclaré un déficit foncier l’an dernier : remplacement de l’ascenseur (quote-part perso 6 000 euros) et 10 000 euros de travaux de relocation. Sauf qu’en principe, il faut continuer à louer pendant 3 ans pour conserver cet avantage. Sinon, l’État reprend la part imputée sur le revenu global. Ce que je vais devoir assumer si je vends maintenant.

Bonne nouvelle, confirmée après vérification : ce déficit ne part pas en fumée pour autant. La part reprise (et l’excédent) reste imputable sur mes revenus fonciers pendant 10 ans. Or les loyers de mes SCPI détenues en direct sont des revenus fonciers. Je pourrai donc déduire ce déficit de mes dividendes de SCPI. Tout un programme pour ma prochaine déclaration ! Ce qui est bien, en France, c’est qu’il faut être un pro de la fiscalité pour s’en sortir. Et encore. Merci l’IA.

Alors, faut-il fuir l’investissement locatif ?

Comme pour le précédent, cet article n’est pas à charge contre l’investissement locatif, qui garde de vrais atouts :

• Un bien réel, non dépendant des marchés financiers ;
  
• L’effet de levier du crédit (quand les taux sont bas) ;
  
• Une protection contre l’inflation : les loyers sont indexés (indice IRL) et la valeur du bien suit globalement la hausse des prix sur le long terme.
  

Il relate seulement mon expérience personnelle. Mais ce genre de problèmes ne doit pas être minimisé pour ceux qui veulent se lancer.

Et à ceux qui me diront : « mais pourquoi s’embêter avec des biens individuels alors qu’on peut acheter des SCPI ? », je répondrai que mes SCPI (bureaux et commerces) ont perdu environ 25 % de leur valeur depuis le Covid. La pierre-papier non plus n’est pas sans risque.