Après mes aventures dans les métaux précieux et les cryptomonnaies, il était temps que je vous parle d’immobilier. Je détiens plusieurs biens locatifs et des parts de SCPI. Pourtant, depuis quelque temps, j’ai entrepris de revendre la majeure partie de mon immobilier locatif.

Pourquoi un investisseur qui a commencé dans la pierre en 1998 déciderait-il de s’en défaire ? C’est tout l’objet de ce crash test : mon histoire vécue, chiffres à l’appui, mêlée à ce que tout candidat à l’investissement locatif devrait peser avant de se lancer. Je vais vous raconter le cas d’un appartement acheté en 2011, puis dresser le vrai bilan des avantages et des inconvénients de ce placement.

Pourquoi je revends la majeure partie de mon immobilier locatif

Deux raisons, principalement. La première tient à l’investissement lui-même. Plus le temps passe, plus la fiscalité française me semble se transformer en enfer, et plus je perçois l’immobilier comme un boulet qui me retient. Je veux pouvoir changer de juridiction en deux clics de souris, ce qu’un appartement ne permettra jamais. Un portefeuille d’actions se déplace, se transmet et se vend en quelques minutes. Un bien immobilier, lui, vous attache à un pays, à une commune, à une fiscalité locale que vous ne maîtrisez pas.

La seconde raison, ce sont les problèmes très concrets rencontrés au fil des années de location. Je ne suis pas un ennemi de la pierre par principe, j’y investis depuis 1998. Mais mon expérience, et mes priorités, ont changé. L’histoire qui suit illustre pourquoi.

2011, une opportunité qu’on ne refuse pas

En juin 2011, une occasion se présente : la possibilité d’acheter un bien à louer à un prix nettement inférieur à celui du marché. J’achète donc un T3 au Mans pour 68 000 euros, taxes comprises. Rien n’était prévu, mais une bonne affaire ne prévient pas.

Pour cet achat, je décide de ne pas emprunter. Je finance la totalité sur mon épargne. Le bien est dans son jus : je réalise environ 7 000 euros de travaux, sans compter les diagnostics dont le coût devient chaque année plus délirant. Au total, l’appartement me revient à environ 75 000 euros. Comme je ne suis pas sur place, je confie la gestion locative à une agence et je souscris une assurance loyers impayés, ce que je fais systématiquement pour chacun de mes biens.

L’effet de levier, le grand atout que j’ai choisi de ne pas utiliser

Il faut être honnête : le principal intérêt de l’immobilier locatif, ce n’est pas le rendement du loyer, c’est le crédit. L’effet de levier permet d’acheter un bien avec l’argent de la banque, remboursé en bonne partie par le locataire. Sur fonds propres réduits, le rendement peut alors devenir intéressant, ce qui n’existe sur aucune autre classe d’actifs accessible au particulier avec autant de facilité.

J’ai pourtant choisi de payer comptant, pour préserver ma capacité d’emprunt à l’époque. Avec le recul, l’emprunt aurait sans doute amélioré la rentabilité de l’opération, mais il aurait aussi ajouté du risque et m’aurait lié davantage encore. C’est un arbitrage que chacun doit faire en conscience : le levier amplifie les gains comme les pertes.

Le rendement réel, ce grand malentendu

Le bien se loue régulièrement, tant bien que mal, avec son lot de tracas classiques : électro-ménager à remplacer, problèmes électriques, soucis d’évacuation, problèmes d’isolation. Mais soyons lucides sur le rendement, car c’est là que se niche le plus grand malentendu de l’immobilier locatif.

On vous vend souvent un rendement brut, celui qui rapporte le loyer annuel au prix d’achat. Le rendement qui compte, c’est le net, une fois déduits la taxe foncière, l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, l’assurance, les frais de gestion, la vacance entre deux locataires et les inévitables travaux. Sans oublier que vous ne pouvez pas augmenter le loyer comme vous le souhaitez : il est encadré par l’indice de référence des loyers.

Dans mon cas, entre toutes ces charges et une taxe foncière qui grimpe sans cesse, je ne suis pas certain d’avoir dégagé un rendement net supérieur à celui d’un Livret A. J’ai toujours vu l’immobilier comme un actif physique capable de traverser les crises, jamais comme un placement à fort rendement. Et la plupart du temps, le vrai gain n’arrive qu’à la revente, avec la plus-value.

La locataire qui a fini par ne plus payer

Avec ma dernière locataire, tout commence bien. Puis, au bout d’un moment, je m’aperçois, et pas tout de suite, qu’elle ne paie plus son loyer. Si je ne le vois pas immédiatement, c’est justement parce que mon assurance loyers impayés me verse les sommes à sa place. J’aurais tout de même apprécié que l’agence me prévienne avant que je le découvre moi-même, plusieurs mois plus tard.

Une procédure est lancée, gérée directement par l’assurance. La locataire se remet alors à payer de façon irrégulière, juste assez pour éviter l’expulsion. Je récupère ses coordonnées via l’agence pour échanger avec elle. Elle se plaint beaucoup de l’isolation. J’en discute avec elle et avec l’agence, et je décide d’investir pour isoler l’appartement : un peu plus de 10 000 euros. Quelques mois après les travaux, rebelote, elle cesse de nouveau de payer.

Cette fois, j’engage une procédure d’expulsion. Elle durera plus d’un an avant que la locataire ne quitte les lieux. Il faudra même ajouter trois mois, car elle est partie en laissant une partie de ses meubles, ce qui lui ouvre un délai légal de trois mois pour les récupérer avant saisie. En France, récupérer son bien face à un locataire de mauvaise foi est un parcours long et très encadré, entre délais de procédure et trêve hivernale. C’est l’un des risques structurels que tout bailleur doit connaître.

Je vous avoue m’être un peu stressé. Mais ce n’est rien comparé à ce que j’aurais vécu en gérant moi-même toutes ces démarches : l’assurance loyers impayés a tout pris en charge. J’ai appris plus tard que ma locataire était gendarme. Comme quoi, ceux qui sont censés faire respecter la loi ne sont pas toujours les derniers à s’en affranchir.

Le seul vrai bénéfice : la plus-value à la revente

Une fois le bien récupéré, et parce qu’un autre projet d’investissement réclamait des liquidités, j’ai décidé de vendre. J’ai signé récemment un compromis à 126 000 euros, et la vente est toujours en cours. Cette hausse du prix est, au fond, le seul intérêt que je retire de toute cette aventure.

Encore faut-il nuancer : sur un bien qui n’est pas la résidence principale, la plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Après quinze ans de détention, une partie seulement de ma plus-value est exonérée.

Vendre à distance, un dernier parcours du combattant

Il faut aussi parler de la vente elle-même, car elle illustre une dernière fois ce que la pierre a de contraignant. L’appartement est au Mans, je n’y habite pas, et pourtant presque chaque étape a exigé une présence physique sur place.

Il a fallu faire parvenir les clés aux différentes agences, faire enlever les meubles laissés par l’ancienne locataire, être présent pour les menus travaux de rénovation indispensables avant la mise en vente, puis de nouveau pour les diagnostics obligatoires. Sans compter les impondérables, ces rendez-vous décalés et autres imprévus qui s’accumulent toujours au pire moment. Autant de démarches en présentiel, à plusieurs heures de route, pour un actif que l’on présente comme un placement tranquille.

C’est là que je dois rendre hommage à ma mère, qui a géré toute cette logistique sur place comme une cheffe. Sans elle, ces allers-retours auraient transformé la vente en véritable épreuve. Un actif financier, lui, se vend depuis son canapé, en quelques secondes.

Et si j’avais simplement acheté du S&P 500 ?

Posons les chiffres. J’ai immobilisé environ 85 000 euros, soit 75 000 à l’achat puis 10 000 d’isolation, pour revendre 126 000 euros quinze ans plus tard. Cela représente une plus-value brute d’environ 41 000 euros, soit à peine 2,7 % par an. À cela s’ajoutent les loyers nets qui, je l’ai dit, ont tout juste rivalisé avec un Livret A.

Imaginons maintenant que j’aie placé ces mêmes 85 000 euros sur un simple ETF S&P 500 en 2011, dividendes réinvestis. Au rythme historique de l’indice sur la période, de l’ordre de 11 à 12 % par an, ces 85 000 euros seraient devenus entre 400 000 et 500 000 euros. Sans locataire, sans travaux, sans procédure d’expulsion, sans taxe foncière, et sans une seule nuit blanche.

Je simplifie, évidemment : il faudrait tenir compte du change euro-dollar, de la fiscalité propre à chaque enveloppe et du moment exact d’entrée et de sortie. Mais l’ordre de grandeur est sans appel. Mon appartement a multiplié ma mise par une fois et demie en quinze ans. Le S&P 500, lui, l’aurait multipliée par cinq.

Une objection m’a souvent été faite, et elle est juste : je compare ici deux placements sans levier. À crédit, la rentabilité de l’immobilier s’améliore nettement, puisque c’est en partie le locataire qui rembourse l’emprunt. C’est vrai, et c’est même le premier intérêt de la pierre. Mais le levier ajoute du risque et vous lie davantage encore. Et mon vrai point, lui, ne bouge pas d’un pouce : crédit ou pas, l’illiquidité et le boulet territorial restent.

Immobilier locatif : le vrai bilan des avantages et des inconvénients

Mon expérience est personnelle, et il serait malhonnête d’en faire une condamnation générale. L’immobilier locatif garde de vrais atouts, à condition d’en accepter les contraintes. Voici, en toute objectivité, ce qu’il faut mettre dans la balance.

Les avantages réels :

• L’effet de levier du crédit : vous investissez avec l’argent de la banque, remboursé en partie par le locataire. C’est l’argument numéro un, et le seul vraiment imbattable.
  
• Un actif tangible et rassurant : la pierre traverse les crises, se voit, se touche, et offre une protection partielle contre l’inflation, les loyers se réindexant avec le temps.
  
• Des revenus réguliers : le loyer tombe chaque mois, ce qu’un portefeuille d’actions de capitalisation ne fait pas.
  
• Un outil de transmission : l’immobilier se démembre, se loge dans une SCI et se transmet avec des outils éprouvés.
  
• La possibilité de déléguer via les SCPI : pour profiter de l’immobilier sans la gestion, j’en détiens encore. On échange du rendement contre de la tranquillité.
  

Les inconvénients, que l’on sous-estime presque toujours :

• L’illiquidité : vendre prend des mois, parfois plus, et jamais au moment où vous en avez besoin. C’est l’opposé d’un actif que l’on cède en deux clics.
  
• Une fiscalité lourde et instable : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, taxe foncière en hausse continue, et des règles qui changent presque chaque année.
  
• La gestion et les aléas locataires : impayés, dégradations, et une procédure d’expulsion qui peut dépasser un an, comme je l’ai vécu.
  
• Les contraintes énergétiques : entre le DPE et l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques (étiquette G dès 2025, F en 2028), des travaux parfois lourds s’imposent pour continuer à louer.

• Le ticket d’entrée élevé : un bien immobilise une grosse somme sur un seul actif, dans une seule ville. La diversification est faible, le risque concentré.

En résumé, l’immobilier locatif reste pertinent pour qui veut utiliser le levier du crédit, détenir du tangible et accepte d’y consacrer du temps. Il l’est beaucoup moins pour qui recherche du rendement net élevé, de la liquidité et de la mobilité. À chacun de savoir dans quelle catégorie il se trouve.

Ce que je retiens

L’immobilier n’est pas un mauvais placement, mais dans mon cas il a surtout été un boulet : peu rentable une fois toutes les charges déduites, chronophage, exposé à une fiscalité de plus en plus lourde, et impossible à liquider rapidement quand on veut retrouver de la souplesse. Le vrai gain viendra de la plus-value, pas des loyers, et il reste très loin derrière ce qu’un simple indice actions aurait rapporté sur la même période. À ce stade de ma vie, je préfère la liberté de mouvement à la sécurité immobile de la pierre.

Et si vous pensez que je n’ai pas eu de chance, attendez de lire mon prochain article. Sur un autre appartement, j’ai découvert ce qui se passe quand un locataire décède sans héritier direct : un an pour récupérer le bien, interdiction d’y accéder pendant toute cette période, et il a fallu que je demande de l’aide à l’IA pour mettre la pression au notaire. Mais ceci est une autre histoire.

Avertissement

Cet article relate mon expérience personnelle d’investissement dans l’immobilier locatif. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation d’achat ou de vente. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et chaque situation patrimoniale est différente. La comparaison avec le S&P 500 est une illustration simplifiée, qui ne tient pas compte de toutes les variables (fiscalité, change, frais, calendrier d’investissement). Avant toute décision, consultez un professionnel agréé adapté à votre situation.

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